Tekst: Geir Atle Mjeldheim
De fleste kontrakter på større byggeprosjekter vil være basert på enhetspriser. NS 3420 er tilpasset denne måten å regne ut vederlaget på. Beskrivelsen av hva som inngår i ytelsen kan, ved å bruke de kode-referanser som ligger i NS 3420, enkelt deles opp i poster som angir arten av delytelsene. Disse delytelsene kan kvantifiseres i kvadratmeter eller løpemeter, som igjen kan prissettes pr. enhet.
I de mest vanlige beskrivelsene vil antallet enheter være oppgitt fra oppdragsgiveren under de enkelte poster. Oppdragstakeren vil deretter ha fylt ut med sin pris. Ofte vil oppdragstakeren også ha fylt ut kolonnen for produktet av antallet enheter ganget med enhetsprisen.
Kontrakter basert på en slik beskrivelse vil vanligvis være regulerbare. Det samlede vederlag skal da fastsettes med utgangspunkt i de faktiske masser hvis det viser seg at disse, etter oppmåling, avviker fra de som er oppgitt i kontrakten. Alternativet - at massene ikke skal reguleres - forutsetter i praksis at oppdragstakeren selv har hatt muligheten til å kontrollere om oppgaven over massene stemmer.
Når avtalen er uklar
Partene kan av og til være uenige om man har avtalt at massene skal være regulerbare eller ikke. En slik tvist må som utgangspunktet løses gjennom en tolkning av kontrakten. Når kontrakten sier ingenting eller lite, må den fylles ut med utgangspunkt i enkelte generelle prinsipper.
I en upublisert dom fra Borgarting lagmannsrett høsten 2001 var problemstillingen om det forelå et avtaleforhold med eller uten regulerbare mengder. Saken gjaldt utbyggingen av Stovner Senter i Oslo i 1997/98. En av de store leietakerne bestilte et flislagt gulv av hovedentreprenøren, Bøhler Holding AS, som på sin side engasjerte en underentreprenør til å kjøpe inn og legge flisene. Det viste seg at arealet etter oppmåling var mindre enn det som fulgte av beskrivelsen i kontrakten. Underentreprenøren stod på at mengdene var faste, mens hovedentreprenøren mente de var regulerbare. Ingenting var uttrykkelig bestemt i kontrakten, og partene baserte sine anførsler på uttalelser i møter m.v. Underentreprenøren tapte saken både i byretten og i lagmannsretten.
Lagmannsretten kom i denne forbindelse med enkelte prinsipielle betraktninger omkring tolkningsspørsmålet. Retten la til grunn som et faktum at det er uvanlig å inngå entreprisekontrakter som ikke skal massereguleres. Med dette som utgangspunkt sier retten at det må være den som påstår at det foreligger en kontrakt med låste masser som har bevisbyrden for det. Hvis meningen er at det, i strid med sedvanen, ikke skal foretas en etterfølgende masseregulering, må det etter lagmannsrettens syn være uttrykkelig bestemt i avtalen eller på annen måte utvetydig gå fram av dokumentene.
Man kan spørre hvilken betydning det har at partene har betegnet kontrakten sin som «fastpris-kontrakt», «fikssum-kontrakt» eller lignende. Dommen peker på at det ikke foreligger noen legaldefinisjon av de enkelte begreper (dvs. en definisjon som er nedfelt i lovgivningen), og at disse kan være flertydige. Siden partene her likevel var enige om terminologien, slapp retten å gå inn på noen drøftelse av begrepene.
Et råd i forbindelse med formulering av avtaledokumenter: Når man bruker uttrykk som «fast» eller «fiks» (-pris/-sum) er det ikke dermed sagt hva som skal være fast/ fiksert. Også enhetspriser kan være ”faste”, i den betydning at disse ikke skal inflasjonsjusteres. Anbefalingen må derfor være at man bruker mer beskrivende og utførlige formuleringer. Man bør eventuelt skrive uttrykkelig at massene skal låses etter massekontroll.
Hvem bindes av massekontrollen?
Når det er avtalt at massene skal være faste og det er satt en frist for massekontroll, kommer punkt 23.2 i NS 3430/ 3433 til anvendelse. Etter fristens utløp kan oppdragstakeren ikke forlange massene endret på grunn av feil i masseoppgaven som han burde oppdaget ved kontrollen. Det betyr at oppdragstakeren har krav på å få betalt i henhold til det antall enheter som er angitt i beskrivelsen uansett avvik.
Den komité som i sin tid laget NS 3430 nevnte helt bevisst bare entreprenøren, og ikke byggherren, i denne bestemmelsen. Etter ordlyden skulle således byggherren kunne forlange massene endret etter at fristen for entreprenørens kontroll hadde gått ut. I en uttalelse fra Byggebransjens Faglig Juridiske Råd (BFJR) fra 1993 tolkes imidlertid bestemmelsen slik at også byggherren fanges. BFJR argumenterer sterkt for dette synet og antar at bestemmelsen, forstått etter ordlyden, ville «komme i faresonen» etter avtaleloven § 36, som gir hjemmel for tilsidesettelse av urimelige avtaler. BFJRs oppfatning er siden blitt stående uimotsagt og mye kan tale for at den i dag er uttrykk for gjeldende rett.
I det foreliggende utkast til ny NS 3430, punkt 27.2, er det tatt inn regler som bestemmer når begge parter blir bundet. Disse innebærer et nytt og mer nyansert , om enn kanskje mer komplisert, regime. De foreslåtte reglene er noe forskjellige hva gjelder byggherren og entreprenøren. Byggherren har fått en frist på 14 dager etter at fristen for entreprenøren har gått ut. I løpet av disse 14 dagene må byggherren ha påberopt seg eventuelle feil i mengdeberegningen etter entreprenørens krav om korreksjoner. Hvis byggherren da forlanger korreksjon av poster som entreprenøren ikke har tatt med i sitt krav om korreksjoner, får entreprenøren en ytterligere frist på 14 dager på å melde tilbake.
Hva skal kontrolleres?
Av punkt 23.2 i gjeldende NS 3430 går det fram at massekontroll utføres ved at beskrivelsen/ oppgaven over massene sammenholdes med tegningene. I denne formuleringen ligger det en begrensning i massekontrollens virkninger. Det er bare uoverensstemmelser mellom faktiske og oppgitte masser som kan oppdages ved å kontrollere mot tegningene som ikke senere kan gjøres gjeldende. Denne begrensningen kan være praktisk ved rehabilitering. Hvis tegningene ikke stemmer med bygget, slik det faktisk er, kan man som utgangspunkt, etter fristen, forlange massene justert for avviket mellom tegningene og virkeligheten. Utkastet til ny NS 3430 innebærer ingen endring i denne sammenhengen.
Det kan spørres om massekontrollen har noen betydning hvor tegningen indikerer at enkelte poster er uteglemt i beskrivelsen. Er det slik at en entreprenør som ikke innen fristen sier fra om slike utelatelser er bundet til å levere også ytelser som ikke omfattes av postene i beskrivelsen/ mengdefortegnelsen? BFJR hadde en slik problemstilling til behandling i 1995 og besvarte da spørsmålet negativt. Oppdragsgiveren må altså selv passe på at alle poster er tatt med. Oppdragstakeren har ikke plikt til å undersøke dette i forbindelse med massekontrollen. Slik vil det også være hvis utkastet til ny NS 3430 blir vedtatt.
En ny «benådningsbestemmelse»?
Det er tatt inn en «benådningsbestemmelse» i utkastet til ny NS 3430, som utgjør en viktig nydannelse. Selv om mengdene som utgangspunkt er blitt bindende, kan hver av partene påberope seg feil som vil føre til vesentlige tillegg til eller fradrag i kontraktssummen. Det samme gjelder feil som man ikke kan forvente at partene fanger opp ved en vanlig, aktsom kontroll.
Kontrakt med «låste» masser
(14.03.2007)